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觀點意見經紀公司博弈背後是行業體制問題

  與新房市場相比,二手房市場更多地需要依賴專業的經紀人。無論是交易還是租賃,二手房市場的兩個終端通常都是個人,數量巨大並且極為分散,需要經紀人或經紀公司從中撮合。同時,房屋交易涉及的金額相對個人資產占比往往很高,而房屋比普通商品在決策方面(選擇出租or出售?出售價格如何制定?)要求更多的專業判斷,也需要經紀人協助完成。因此,經紀人或者經紀公司,在二手房交易與租賃市場中極為重要,美國即是如此。

  然而,我國Online平臺在二手房市場的發展卻不盡如人意,表面原因是Online平臺與Offline中介公司(也可算作經紀公司)在收費模式上存在一定分歧。類似於Zillow,我國Online平臺也是為二手房經紀公司提供房源展示的服務,但是收費模式本質上則是價高者勝,如競價排名(按點擊收費,付費越多,搜索房源排名越靠前)、端口套餐(購買套餐價格越高,房源刷新次數越多)、端口費用+增值服務(推廣,臵頂)集合競價等模式。這就相當於要求經紀公司在Online平臺上進行價格戰,在市場情況較好的時候,經紀公司的業務收入可以覆蓋價格戰的成本,但在市場情況較差的時候,這種價格戰就變得不可持續,並且會影響到Online平臺和經紀公司的合作。而Zillow的模式則是為broker提供增值服務,每一類增值服務對應的費用相對固定,broker在Zillow平臺上發生價格戰的可能性較低。

  而上述收費模式差異更深層次的原因,我們認為是源自我國和美國房地產經紀行業的制度差異,主要體現在信息共享系統和人員管理模式上。

  從信息共享系統看,美國依托MLS系統,該系統以會員聯盟的形式,將不同的房地產經紀公司納入體系聯盟,體系中成員的房源和客源信息集中在一個數據庫中共享,Zillow等Online平臺運營商的部分房源數據也是通過MLS系統授權獲得的,這就減少瞭經紀公司之間在Online平臺的惡性競爭。

  從人員管理模式看,美國的經紀公司與經紀人采取獨立合同制,兩者是合作的關系,獨立合同制賦予瞭經紀人更加自由的工作方式,隻要在規定的時間內向MLS系統上傳所有信息即可。不過,美國相關法律法規規定,每一個房產經紀人的執業執照必須掛在經紀公司名下,傭金收入也要經過經紀公司再按比例分配給經紀人。

  獨立合同制的出現,使得美國地產經紀行業極其分散,80%以上的經紀公司規模都很小,雇員數量基本在1-4人。這意味著,Zillow平臺表面上面對的是經紀公司,而實際上是直接面對數量龐大的經紀人個體,因而價格戰本身也就不存在生存的土壤。

  綜上所述,MLS系統和獨立合同制,使得Zillow與經紀人之間的關系是合作而非對抗,Zillow更加不會取代經紀人,而是致力於為經紀人提供更好的Online服務,這也符合Zillow的定位和宗旨。



新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-10-28/09234553679.shtml

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