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??去庫存仍是今年大勢

??在樓市整體萎靡的境況下,難受的除瞭房企還有政府。過去一年中,全國總體土地出讓金同比下降瞭近三成。

??11月10日,廣州牛奶廠8宗地塊以及天河東圃地塊正式出讓,吸引瞭保利、華潤置地、金地、龍湖、合景以及平安等21傢房企及非房企參與競爭。兩小時的爭奪之後,8宗地成功出讓,涉及土地出讓總金額156.87億元。而龍湖更是憑借38.7億元的總代價首次進駐廣州。

??整體來看,2014年,全國土地市場先熱後冷,土地市場分化現象明顯。年初全國300個城市土地出讓金以44%的同比漲幅取得良好開局。隨後樓市下行,土地市場也迅速降溫。二三線城市受樓市調整沖擊較大,房企拿地熱情趨冷,土地出讓金下降幅度達到三成以上。

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??某研究院分析認為,2015年全國市場仍面臨高庫存壓力,消化庫存仍是市場主基調,房價仍存下行壓力。基於各地去化壓力的差異,未來不同城市價格走勢將繼續呈現分化。一線城市和少數二線城市對政策反應敏感,潛在需求旺盛,房價仍面臨一定的上漲壓力;多數二線城市將相對平穩;大多數三、四線城市需求透支,庫存壓力大,未來房價將繼續下行。

??例如,去年11月18日,中民投以聯合體的身份用248.5億元的價碼摘得董傢渡地塊,創造瞭上海總地價新高。

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??房企紮堆一線城市搶地

??盡管四季度成交量回暖,但難挽全年樓市下行趨勢。2014年樓市總體成交量較2013年下降10.36%。其中,一線城市樓市總體成交量相比2013年下降15.36%,二線城市樓市總體成交量同比下降6.99%

??隨著“930”房貸新政、央行降息等利好政策的出臺,樓市在去年四季度開始回暖。

??在年中的供需低迷後,得益於房貸新政及央行降息等利好,一線城市的土地市場於四季度率先復蘇,並在歲末再次成為房企競爭的“主戰場”。中原集團研究中心監測十傢標桿房企在一線城市購地占比為2009年以來的歷史第二高位。

??不過,一線城市全年需求強勁,樓面均價漲幅顯著,地王頻現,總體出讓金5068億元,僅比2013年減少3%。這也是一線城市出讓金總額連續第二年達到5000億元以上,並以3438億元的宅地出讓金創造歷史紀錄。

??其中,北京和上海作為僅有的破千億城市高居前兩位,北京更是以1916.9億元刷新年度出讓金紀錄,廣州和深圳均進入前十。

??交易低迷致使2014年全國土地出讓金同比下降28%,總額為23060億元。全國40個大中城市中,僅9個城市高於前一年同期。

??12月末,上海迎來土地交易高峰——3天出讓25幅土地。其中,12月24日,三湘股份以18.61億元競得浦東新區黃浦江南延伸段前灘地區一地塊,溢價率113.8%,樓板價66629元/平方米,刷新全國單價地王紀錄。

??在深圳,龍光地產以46.8億元拿下龍華新區一居住用地,樓面地價25094元/平方米,成為深圳宅地新地王。

房地產進入 新常態開發商避險一線城市

??中原集團研究中心認為,房地產市場由高速增長逐漸進入平穩發展的“新常態”的背景下,房企對土地的選擇和購買將更為謹慎。同時,在多數的發展中城市,新房市場和土地市場的高存量短期內難以消化。而從地方政府角度來看,地方債也為土地財政找到瞭短期替代,預計明年的土地市場將維持目前水平,很難有大幅回升。

??“而在城市層面,分化仍將持續。一線城市需求穩定、存量壓力小,未來仍將受開發商青睞,強者恒強;而大多數的二線及三四線城市中,去庫存仍將是2015年的主要任務,土地市場短期不會復蘇。”中原集團研究中心表示。

??春江水暖鴨先知。2014年樓市下行,土地市場也隨之變得冷清起來。

??中國指數研究院的數據顯示,11月成交量年內首次同比增長,12月隨著房企沖刺年度目標,成交量同環比上漲。

??其中,一線城市12月的成交面積環比增長為36%,同比亦回升52%。環比漲幅北京最大,為48.17%,同比漲幅則深圳最大,達到156.25%。二線代表城市成交面積環比上漲18%,較上月增幅有所加大,同比亦上漲9%。

??中國指數研究院的數據顯示,2014年全國300個城市共推出土地135714萬平方米基隆房貸試算二胎年息,同比減少24%,成交102830萬平方米,同比減少31%。其中,住宅用地降幅高於整體,成交面積35377萬平方米,同比減少36%。

??價格方面,根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據,2014年12月,全國100個城市(新建)住宅平均價格為10542元/平方米,環比下跌0.44%,為連續第8個月下跌,跌幅擴大0.06個百分點。

??而在限購放開、“930”房貸新政、公積金政策調整以及央行降息等一系列利好政策下,全國樓市開始回暖,年末翹尾行情明顯。在此帶動之下,2015年樓市開局也似乎變得敞亮。但多傢機構的數據顯示,今年去庫存仍是市場的主基調。房地產行業也將進入“新常態”。

內容來自sina新聞

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??不過,一線城市去年賣地收入則高達5068億元,為僅次於2013年的歷史第二高。在庫存高企、市場風險加大的背景下,房企更願意選擇相對保險的一線城市拿地,土地市場分化加劇。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-01-06/08405958029064987259526.shtml

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